SHIRLEY MEDEIROS
ADVOCACIA

É a venda de um bem autorizada pela Justiça dentro de um processo. O juiz acompanha e o devedor pode contestar ou negociar antes da venda.

É a venda feita pelo próprio banco ou credor, sem intervenção do juiz. É mais rápida, mas o devedor tem menos espaço para defesa.

SPL refere-se à Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial com Pedido Liminar de

Suspensão de Ato Designado. Trata-se de uma medida legal para suspender ou

anular o procedimento de leilão extrajudicial de imóvel gravado com cláusula de

alienação fiduciária.

A Justiça pode anular um leilão quando existem irregularidades, como:

Falta de notificação ao devedor

Erros na avaliação do imóvel

Problemas no edital ou no procedimento do leilão

Se a falha for grave, o juiz pode declarar que o leilão é nulo, como se nunca tivesse acontecido.

Exemplo prático:

Imagine que seu imóvel foi leiloado, mas você nunca foi avisado oficialmente. Você pode entrar com uma ação anulatória e, se o juiz reconhecer a falha, o leilão será anulado — e o imóvel volta à sua titularidade.

O procedimento inicia com a notificação do devedor para quitar as parcelas em

atraso. Se não houver quitação, o banco consolidará a propriedade do imóvel e

realizará um leilão público para sua alienação.

A diferença está no momento e na forma de agir:

Ação anulatória é o processo judicial usado para questionar o leilão e pedir sua invalidação.

Anulação do leilão é o resultado final: quando o juiz reconhece que houve erro e cancela os efeitos do leilão.

O prazo é decadencial de 4 anos, conforme o art. 178 do Código Civil.

A prova é obtida através de decisões judiciais, como acórdãos e liminares, que

servem de embasamento para suspender ou anular o leilão.

É essencial garantir que todas as notificações sejam feitas corretamente e que o

cliente seja informado adequadamente sobre o processo de leilão. Qualquer falha

nesse processo pode ser utilizada como argumento para anular o leilão.

A alienação fiduciária refere-se ao empréstimo com garantia de um bem,

enquanto a propriedade fiduciária é o próprio bem dado como garantia,

temporariamente transferido para o credor até a quitação do contrato.

A notificação pessoal garante que o devedor esteja ciente da situação e tenha a

oportunidade de regularizar seus débitos antes que o processo avance para o

leilão, assegurando seus direitos legais.

A falta de cumprimento dos procedimentos legais pode levar à nulidade do

processo de leilão extrajudicial, invalidando a venda do imóvel e protegendo os

direitos do devedor.

A comprovação é feita comparando o valor pelo qual o imóvel foi arrematado com

seu valor de mercado ou valor mínimo estabelecido por lei. Se o valor da

arrematação for significativamente inferior, caracteriza-se o preço vil.

A descrição detalhada garante transparência e informações precisas aos

potenciais interessados no leilão, influenciando no interesse e no valor de

arrematação do imóvel.

Entre os documentos necessários estão a notificação de constituição em mora, o

edital de leilão, a documentação do imóvel, a planilha demonstrativa de débito e

A liminar pode ser obtida através de uma petição fundamentada, demonstrando a

urgência e a possibilidade de danos irreparáveis ao devedor caso a expulsão seja

efetivada antes do julgamento da ação.

Um advogado especializado terá conhecimento detalhado da legislação e

jurisprudência relacionadas ao tema, aumentando as chances de sucesso na ação

e protegendo os direitos do cliente de forma eficaz.

É importante acompanhar qualquer alteração nos valores e informações do

imóvel, como atualizações no valor de mercado, para garantir que todos os

cálculos e argumentos apresentados na ação estejam corretos e atualizados.

Antes de recorrer à via judicial, pode-se buscar uma negociação com o credor

para regularizar os débitos, renegociar o contrato ou encontrar outras soluções

alternativas que evitem o leilão e protejam os interesses do devedor.

O Cartório de Registro de Imóveis é responsável por realizar os procedimentos de

notificação, consolidação da propriedade e leilão do imóvel, conforme

O devedor tem direito à notificação pessoal, ao conhecimento prévio sobre a data,

horário e local do leilão, e à oportunidade de purgar a mora para evitar a

consolidação da propriedade e o leilão do imóvel.

O não pagamento do ITBI pode acarretar a nulidade do processo de alienação

extrajudicial e a necessidade de retomada do procedimento desde o início, além

de possíveis penalidades e atrasos no processo.

A comunicação sobre mudança de domicílio é essencial para garantir que todas

as notificações relacionadas ao processo de alienação extrajudicial sejam

recebidas pelo devedor de forma adequada, evitando falhas no processo.

O não cumprimento dos requisitos legais pode levar à nulidade da notificação e,

consequentemente, do processo de leilão extrajudicial, protegendo os direitos do

devedor e invalidando a venda do imóvel.

O lance deve ser igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela

alienação fiduciária, incluindo despesas, encargos legais e tributos.

Para requerer a liminar, é necessário elaborar uma petição fundamentada

demonstrando a urgência e a possibilidade de danos irreparáveis ao devedor,

solicitando ao juiz a suspensão da medida de desocupação do imóvel até o

julgamento da ação.

A verificação pode ser feita através da consulta ao Cartório de Registro de

Imóveis, que fornecerá informações atualizadas sobre a situação jurídica do

imóvel, incluindo processos judiciais e ônus existentes.

A impugnação pode ser feita através de uma petição fundamentada

demonstrando o erro no valor da dívida e solicitando a anulação do processo de

leilão extrajudicial. É importante apresentar documentos que comprovem o erro e

seus impactos no processo.

A jurisprudência pode ser utilizada como precedente legal para fundamentar os

argumentos da ação, demonstrando casos semelhantes em que a suspensão ou

anulação do leilão foi concedida pelo judiciário, aumentando a credibilidade e a

eficácia da argumentação.